聊聊经济周期、房价
条评论 我读大学的时候（大概在15年、16年左右），简单研究过一下理财，买了几百上千块钱的基金来简单来试试水。当时我就只有一个简单的意识，那就是要注意大约十年一次的经济危机。后来在工作中（18、19年左右），房价飞速上涨，当时感觉货币一定会通货膨胀，房价一定会不断地上升。紧接着就是疫情、网上开始讨论房价不再暴涨开始横盘，高昂的房价已经让人口出生率暴跌，开始意识到经济上行期可能要结束了，同时对着以往房价一直涨的观念啪啪打脸（我舍友160万买的房子，两年降到130万，算上利息什么的，可以理解为损失了两年的工作收益）。以及准备踏入30岁要开始考虑买房置业的问题，开始关注房价，试图研究经济周期，方便判断到房价的底部到在哪。
在研究经济周期之前，我的潜意识第一思维惯性就是线性发展，当房价涨的时候就会一直认为涨，当房价开始下跌的时候却又认为未来一直会跌。自从阅读经济周期相关的帖子与书籍，才明白经济是波动式上升。经济周期如同正弦波一样有波峰、波谷：
- 短周期：库存周期
- 中长周期：朱格拉周期（约10年）、建筑周期（库兹涅茨周期，约20年）
- 长周期： 康波周期（约50-60年）
周金涛：人生发财靠康波。 一个康波周期刚好对应着一代人的生命时长，对人生影响极其重大：
现在各种迹象表明，我们有可能开始进入长达20年的经济下行周期。作为转移矛盾的最终手段：战争，或许正在靠近。百年未有之大变局，可能意味着近几年就会见证收复台湾。
房价
回到研究房价的问题：
- 房价合适的价格是多少？如何判断当前价格是偏高还是偏低？
- 个人/家庭所承担的房贷多少合适？
- 什么时候租房等待比现在买房更划算，判断标准是什么？
在23年未24年初，大家都意识到经济不好，房子降价了，终于短暂地打破了房价一直涨的观念。
假设一个人一生工作30年，平均每年能存10万，那么他这一辈子能存的钱是300万，所以根据这个收入这个人不可能用单人的收入买300万以上的房子。若以10~15年收入来买房，他只适合买100万~150万的房子，如果不能全款购房则需要向银行借钱，所借的钱可以简单地按1.5倍（公积金3%算30年为1.5倍，商贷4%算1.7倍）来换算。150万房子首付50万，借100万，就是投入过去5年加未来15年的收入。150万房子首付70万，借80万，就是投入过去7年加未来12年的收入。
房价合适的价格是多少？网上讨论的大约在300倍的月租金比较合理，考虑到国内没有房产税，学位户籍强绑定，居住体验幸福感等因素，我感觉提升到350~450左右也合适。假设一套89平的三房一厅在当地的月租金是5千/月，那么这套房价格应该在175万~225万比较合理（对应2万~2.5万一平米）。 按存款年利率3%来算，200万存银行的无风险收益也恰好对应着5千/月。这意味着200万现金在手，如果租金大于5千/月，那么就更偏向于买房出租，收益更高。
个人/家庭所承担的房贷多少合适？100万贷款若按4%年利率来算（或公积金3%），等额本息还30年的话每月还4.7千（或4.2千）。月收税后1万来计算，贷款占月收入（税后）20%~35%来计算来话，大概每月贷款在2千至3.5千比较合适。简单换算一下就是，家庭月收税后在2万左右，借100万30年房贷是合理水平。 突然发现广州单人公积金额度上限为60万，双人上限100万，刚好在每人税后1万收入能承担的合理水平。
什么时候租房等待比现在买房更划算，判断标准是什么？假设租房每月1.5千，自己的房子拥有更好的体验可折算成两倍到3千，假设房子总价每月跌超过3千了，此时租房更划算，因为相比对购房，每租一个月都在省更多的钱。3千每月，3.6万每年，对应着100万房子下降3.6%（150万年下降2.4%，200万下跌1.8%）。房价的波动其实很容易达到这个幅度。所以房价预期长时间上涨时偏向于买房，预期长时间下跌时就偏向于租房等待。
个人购房计划
我个人老家在中山，工作地点暂时在荔湾坑口站，个人预算是总价在150万以内（农村家庭没有支持，只能全靠自己的工作存款）。如果是上班通勤，结婚生孩后再置换，可以先买小二房暂时过渡七八年时间。如果是结婚自住三房90平就是1.6万一平，其实这个价格没什么地方好挑了，要么佛山要么远郊，所以关注横沥站（离家近但通勤远要一个半小时）与佛山的锦龙站（通勤单程比横沥省半小时）这两个地方的二手房。
先看看工作地点附近的老破小，这30年的老房子50平左右100万，出租是2.5千，租售比是400，这单看租售比还行。但贷款政策是贷款年限+房屋年限要小于50年，这意味着后续很难出手置换。而且这个小区单从外表看就觉得维护得不好，同样的价格能到附近的小区租到更好的环境。结论便是：租房比买老破小二房要划算得多。 较新的小二房还得继续花点精力去看看有没有。
值得一提的是，另一个公务员小区芳村花园就维护得相当好，环境极佳，90平的三房卖310万，租金在4千左右，租售比775，按这个租售比可以说在那里租房子是相当划算！有点花1块钱就能享受2块钱的生活品质的感觉。
如果是买二手的三房，锦龙站附近的房子其实相当便宜（距离公司1小时通勤），已经出现了低于1万每平的情况（但按100万的三房租金2千来算租售比也还是达到500），正常来说1.2万左右能买到还可以的房子：
佛山的房子虽然便宜，但户口有点尴尬，工作在广州交的医保社保，我是中山农村户口不考虑迁出，如果买佛山的房子，就会出现户口、工作、房子三个在三个不同的市，后续可能有各种麻烦。现在五年LPR与公积金差距不断缩小，而且佛山商贷-20基点（3.55与3.1的差距已经很少了）。（2024年3月佛山已经支持异地户口公积金贷款。）
横沥站的新楼盘大概在2.5万一平，大湾区几何中心这个概念其实我感觉让房价炒得有点虚高，在24年随着深中通道开通（利好落地，最终会让大家发现几何中心的价值其实并不高，真正价值在于是否有税收优惠来吸引大量企业入驻）。1.5万的价格只有二手房云水雅苑小区，但离地铁站有点小远而且是安置房小区。从22年至24年两年时间里，这个二手房价格下跌了20%，从2万每平到现在价格是1.5万每平（换句话说就是，现在买比两年前买省50万，按10万每年的净存款来说，等于少工作5—8年。）：
我个人总体计划是可以持币观望至24年底、25年初再决定。因为不是结婚生孩的刚需，所以可以按自己的计划节奏来安排。除了预计价格继续下跌外，利率下降，公积金更友好的政策（如支持公积金首付、单人额度上限提升），还有个时间节点25年底广州22号线后通段开通后，通勤时间还能减少一点（估计锦龙站能省20分钟，横沥站能省10分钟，此时锦龙站的通勤时间进入到舒适区里，30多分钟就能到达上班地点）。现在就可以提前跟中介去现场看看房子，积累一下经验。房产周期大约是18年，每18年就会出现一次房价萧条的情况，需要约3年至5年的修复时间，具体修复进展，就是看各项统计指标，后面再讨论。
24年年初，我处于持币观望的状态（存款越多，需要透支未来就越少）：
| 对比项 | 优点 | 连字符缺点 | 适用情况 |
|---|---|---|---|
| 持币观望 | 下跌周期非刚需可等个好价格 | 小概率出现货币大贬值的情况，此时手持现金不如拥有资产 | 下跌周期 |
| 老家买房、广州租房 | 现金加公积金当前余额能全款买下，没经济压力，当地亲戚都在 | 我上班在广州，每天上班通勤难受，没生孩子前没必要，在生孩子后必然倾向于每天回家不再租房 | 找了个老家当地的老婆 |
| 广州十八号线横沥站买安置房 | 靠近老家，总价中等 | 大湾区概念导致区域价格虚高，通勤较远，安置房人员素质不高，物业不好，房子质量不佳 | 略 |
| 佛山七号线买房 | 总价低，上班方便 | 没佛山户口 | 略 |
| 中心区域买小二房 | 上班方便 | 后续生小孩子需要置换 | 略 |
| 宅基地建独栋 | 独栋最舒服 | 土地财政下报建难度高，人口数量不足于支撑住独栋的所需人气 | 准备退休时再考虑建来养老 |
购房考虑
高层建筑其实有几个缺点，一个是火灾发生时难救援，另一个是电梯异常时难上下楼，最后是只有好的物业才能避免20年后的公地危机贫民窟化（每一两年就会有电车上楼引起高层建筑火灾造成重大伤亡事件）。所以在楼层的选择上，我反而倾向于8楼以下，不喜欢超高层。缺点是这种低楼层没有好的视野、采光不足等。要想低楼层且采光好，只能选择那种外面没有其它高层建筑在周围遮档的位置。
实地看盘
南沙横沥云水雅苑
当地的安置房小区，唯一能交易的二手房小区。24年2月25日，中介带我去看了套104方总价145万的5楼房子，因为我提前说了个人判断房价还得继续跌，虽然说有足够的首付，但仍然是考虑在大概24年年底25年年初才下手，并且还得考虑佛山那边的房子，所以中介也只是抱着看看的态度带我来这套新放出来的房子。交流中得知，当地村民购房补差价也需要1.2万每平，已经快到当时的底价了，现在大环境行情确实不好。实地看，这104方的房子感觉面租远不如我哥的小区房子，实用面积比想象中少，低楼层南向阳台被档所以采光差一些，北向对外视野还行，但总体受采光影响觉得这套房子并不适合。以往成功交易的都是在旁边医院上班的人来购买的，像我这种通勤远的比较少考虑这种地方。这次实地看盘，感觉这个小区并不太适合我。
而且我还惊讶地发现，这小区进来的拦杆是处于高挂停用状态，这意味着其实外面的车辆可以直接停进来，中介还跟我说他的车牌是录入到系统里免费进。因为我大嫂就是横沥的本地人，这个小区本身就是因为我去大嫂家时的必经之路才知道的，跟我哥沟通确认了一下，暂时是不收费的。这下子我就乐了，本来我还计划买辆车，找这个小区的人花两百块钱租个停车位，周末通勤，这下子真是省事了。这就是我所说的安置房不收物业费其实并不算什么优点，后续维护十分难搞。
3月17号我再去实地验证一下停车问题，让我惊讶的是我进去时是有拦杆认识车辆，从里面绕了一圈出来又发现拦杆又高抬不运行。在我等公交车离开时，发现拦杆又启动了，初步判断是这套系统必须要有保安盯着才会启动，保安离开去洗手间就会停止系统。在里面走的时候，发现各位村民还是喜欢打牌赌博，看来这真是农民特色了，毕竟大太阳时间不适合干农活只会打牌赌博打发时间了。
锦龙站附近
锦龙站、陈村站属于临广地区，去广州、深圳（广州南站至深圳北很方便）上班方便，总价不高，其实很适合刚需人群。24年3月3日，中介带我去看了套新君汇花地湾的房子，93平117万可成交，业主自住维护得很好，我第一眼感觉是蛮满意的，如果我是已经结婚了的刚需人群，真的心动想买：
对比了一下以前的价格，从一年前的1.5万到今年的1.2万，跌了20%（3年前的21年是1.7万的价格）：
后面看了一下广佛颐景园，小区绿化好（然而这个卖点对我来说并不加分），25楼的精装后没怎么住过的，被其它高层楼档住视野是真的比较压抑，总价150万，兴趣不大。又看了一下荔园悦享星醍，业主自住，130万，兴趣不大。我提了一嘴说旁边的太平洋国际好像楼层高低不一，说不定视野不错，中介说那里户型不好，大多是89平的二房，于是我就没看了。
总的来说，基本上我是属于喜欢那种低楼层且楼台视野没遮挡的，可能是我住习惯了这样的房子。另外锦龙陈村的二手房供应量还蛮大，等我找到老婆后再慢慢挑都没啥问题。政策的变化比我想象中要快，24年3月开始，佛山已经支持异地公积金贷款了，这为我使用广州公积金买佛山房子扫除了一个障碍。要说锦龙站的二手房子有什么缺点，那就是附近好像没什么大医院。
实地看盘结论
基本上横沥站、锦龙站两个地方的房子看过了，云水雅苑比我想象中要差，锦龙站房子比我想象中要好。根据我的判断，24年还得继续跌。而我人生规划还是先找老婆后买房子，所以实地看房就暂时结束，后续只需要关注房价变化即可。
房价滞后指标
房屋价格指数
居民中长期贷款
居民中长期贷款理解为房贷：
2023年末，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8个百分点。人民币房地产贷款余额52.63万亿元，同比下降1%，增速比上年末低2.5个百分点。
挂牌量
房子的挂牌量上升，特别是超过120天没成交的房子数量越多，意味着房子不好卖。
房价先行指标
新屋开工
新屋开工数量可以理解为房地产商对未来的预期，预期未来房子不好卖就少建点。
2023年1—11月份，房地产开发企业房屋施工面积831345万平方米，同比下降7.2%。其中，住宅施工面积585309万平方米，下降7.6%。房屋新开工面积87456万平方米，下降21.2%。其中，住宅新开工面积63737万平方米，下降21.5%。
招聘情况
招聘情况大涨意味着预期经济大涨，对应房价也会上升。
最后
在繁荣期盲目把杠杆拉满，到经济下行时无法支撑时将会迎来无法翻身的失败。在萧条期失去希望，积虑成疾，在复苏来临前却永远倒下了。这些都是不可取的，央行经常提 逆周期 操作，我觉得人生也需要这样做逆周期操作，上行的时候多做积蓄以备未来，下行时就把积蓄拿出来慢慢使用，适时趁资产格价下跌进行抄底，积极乐观地等待复苏。
【最后编辑于2024年2月26日】